TRAS EL DNU
por El presidente, Javier Milei, publicó un DNU para desregularizar la economía y uno de los 30 puntos que informó fue la derogación de la Ley de Alquileres. “Derogación de la Ley de Alquileres para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”, dijo Javier Milei en cadena nacional.
Luego de 24 horas de conocerse el DNU, desde el sector inmobiliario estiman una normalización en la actividad y una mayor oferta. Carlos Vaca Petrelli, titular del Colegio de Martilleros de Jujuy, dialogó con Canal 7 y explicó cómo tomaron la noticia desde el sector y lo que significa en materia de economía.
“En primer término, estamos contentos que se haya recuperado algo de la normalidad que tendría que haber sido y que nunca tendría que haber pasado como los engendros de leyes que tuvimos en este tiempo”, indicó Pretelli.
Luego agregó: “Estamos contentos en cuanto a que se vuelve a un trato normal porque esto es un convenio de partes, un convenio entre particulares que se hace y trae de vuelta la normalidad a las negociaciones con respecto al canon locativo. Ya está volviendo la oferta locativa, que es lo que nos interesa a nosotros porque esa oferta locativa es fundamental para tratar de solucionarle el problema a muchísima gente que está en estos momentos pasando una situación angustiante, muchas de ellas en situación de calle”.
Tras conocerse el DNI de la derogación de la ley, Petrelli precisó que “la gente empezó a llamar a las inmobiliarias indicando que quieren volver a poner en el mercado locativo. Ahora, lógicamente, tenemos que esperar, como no hubo una disposición específica porque se tendría que haber puesto en el decreto que empezaba a regir a partir del momento, al no ponerse esa cláusula constitucional, automáticamente hay que esperar ocho días para que entre en vigencia el DNU en sí”.
Oferta y demanda de alquileres
Em este sentido, el titular del Colegio de Martilleros de Jujuy, detalló: “A mayor demanda, a mayor oferta, menor precio. Los precios van a tender a rebajar, a pesar de la inflación, van a tender a rebajar porque si va a haber una mayor oferta de inmuebles para locación, automáticamente los precios tienen que bajar, porque la gente, ¿qué hacía? se cubría las espaldas por si acaso”.
Qué pasa con los contratos firmados previos al DNU
Al respecto, Petrelli explicó que los contratos firmados antes de conocerse el DNU de la derogación, no quedan sin efecto: “El contrato se sigue respetando en cómo se firmó. Es decir, si el contrato se firmó previo a la emisión del DNU, el contrato se tiene que respetar lamentablemente con la antigua ley”.
Qué dice el DNU con respecto a las locaciones
Los puntos más relevantes del DNU dictado por el Presidente Milei en materia de locaciones, entraron en vigencia a partir del día 21/12/2023 y se aplica a los nuevos contratos:
a) Plazo: No existe plazo mínimo legal para ningun tipo de contrato de locacion (vivienda o restantes destinos). El plazo será el que pacten las partes. En caso que los contratantes hubiesen omitido fijar un plazo en el contrato, entonces la vigencia del mismo será de 2 años para locaciones habitacionales y de 3 años para restantes destinos.
b) Precio: Hay libertad absoluta para determinar el precio, la moneda de pago y los ajustes de los alquileres. Se admite la utilización de índices, y las partes pueden pactar ajustes con la periodicidad que deseen. Se pueden pactar alquileres en moneda extranjera.
c) Resolución anticipada: El locatario puede resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento. Ya no hace falta esperar a que transcurran los primeros 6 meses de locación. Se establece una única indemnización en favor del locador que es el equivalente al 10% del monto total que reste abonar del contrato.
d) Periodicidad del pago: Las partes no pueden pactar una periodicidad inferior a la mensual. Se admite que en las locaciones habitacionales las partes acuerden pagos por varios períodos juntos, lo que antes estaba vedado.
e) Fianza, garantía: Se otorgó total libertad para determinar la garantía y fianzas de los contratos, como así también la moneda de los depósitos en garantía, debiendo las partes acordar el plazo de restitución del mismo.
f) Se realizan derogaciones o modificaciones en algunos artículos que hacen que los contratos que celebren las partes deban ser redactados con mayor detalle para abarcar ciertos derechos y obligaciones que antes estaban contemplados en las normas, y ahora deben pactarlos las partes (ej. mejoras, perdida de luminosidad del inmueble, etc).
g) No hay que declarar los contratos en AFIP
h) El locatario ya no puede compensar alquileres con gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador
i) Ya no se requiere la realización de una mediación prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo
Los contratos celebrados con anterioridad al DNU y que no vencieron, se rigen por la ley que estaba vigente al momento de su celebración, la cual puede ser el CCyC, la Ley 27.551 o la Ley 27.737.
